Calculadora de rentabilidade de arrendamento
Analise um investimento de arrendamento calculando o seu RLO, taxa de capitalização, fluxo de caixa mensal e retorno cash-on-cash a partir do preço, renda, despesas e condições do empréstimo.
Bom saber
Esta calculadora de rentabilidade de arrendamento transforma os números essenciais de um imóvel unifamiliar ou de um pequeno investimento de arrendamento nos quatro indicadores que os investidores realmente comparam: o resultado líquido de operação (RLO), a taxa de capitalização, o fluxo de caixa mensal e anual e o retorno cash-on-cash. Introduz o preço de compra, a renda mensal, as despesas operacionais mensais, uma taxa de vacância e as condições de financiamento (entrada, custos de fecho, taxa de juro e prazo do empréstimo), e tudo é recalculado em tempo real à medida que escreve. Destina-se a senhorios em início de atividade, adeptos do house hacking e investidores buy-and-hold que querem avaliar um anúncio em segundos antes de mergulhar numa análise completa.
Recorra a ela quando estiver a comparar dois ou três imóveis, a verificar a coerência de um negócio enviado por um mediador ou intermediário, ou a testar como uma taxa de juro mais alta ou um pressuposto de vacância altera o seu retorno. Como funciona inteiramente no seu navegador, pode testar dezenas de cenários sobre anúncios sem enviar qualquer número para um servidor.
Leia os resultados de cima para baixo. O RLO e a taxa de capitalização descrevem o próprio imóvel, sem qualquer empréstimo envolvido, pelo que permitem comparar dois edifícios em pé de igualdade. O fluxo de caixa e o cash-on-cash acrescentam depois o seu financiamento específico: o cash-on-cash é o seu fluxo de caixa anual antes de impostos dividido pelo dinheiro que efetivamente investiu (entrada mais custos de fecho). As barras empilhadas que mostram a receita efetiva, as despesas operacionais e o serviço da dívida dão-lhe uma noção visual rápida de quanto da sua renda é consumido antes de chegar ao seu bolso.
Uma ressalva importante: esta ferramenta mantém deliberadamente o modelo de despesas simples. O campo «despesas operacionais» é o valor mensal que introduzir, e o cálculo não acrescenta reservas separadas para despesas de capital (telhado, AVAC, rotatividade de inquilinos), honorários de gestão do imóvel ou imposto sobre o rendimento, a menos que os incorpore você mesmo nesse número. Um negócio que aqui parece ter fluxo de caixa positivo pode tornar-se negativo assim que esses custos reais forem incluídos, por isso encare o resultado como uma primeira triagem rápida e não como uma projeção financeira final.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre a taxa de capitalização e o retorno cash-on-cash?
A taxa de capitalização é o RLO dividido pelo preço de compra e ignora o financiamento, medindo o rendimento do imóvel sem alavancagem. O cash-on-cash divide o seu fluxo de caixa anual antes de impostos (após as prestações do empréstimo) pelo dinheiro que efetivamente investiu (entrada mais custos de fecho), refletindo assim o seu retorno com alavancagem.
Porque é que a prestação do empréstimo é excluída do RLO?
O resultado líquido de operação mede a receita de um imóvel após as despesas operacionais mas antes do serviço da dívida, mantendo-se comparável independentemente de como o negócio é financiado. O empréstimo é subtraído depois para calcular o fluxo de caixa e o retorno cash-on-cash.
Os meus dados são carregados para algum lado?
Não — esta calculadora funciona inteiramente no seu navegador; nada é carregado.
Isto é aconselhamento financeiro?
Não. Estas são estimativas educativas — consulte um profissional financeiro qualificado antes de tomar decisões.
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