Calculadora de investimento imobiliário
Estime a taxa de capitalização, o retorno cash-on-cash e o fluxo de caixa mensal de um imóvel para arrendamento a partir do preço, do financiamento, da renda e das despesas.
Bom saber
Esta calculadora de investimento imobiliário transforma os números básicos de um imóvel para arrendamento nos três indicadores que os investidores realmente usam para comparar negócios: a taxa de capitalização, o retorno cash-on-cash e o fluxo de caixa mensal. Introduz o preço de compra, a entrada, a taxa e o prazo do crédito, a renda esperada, os custos de aquisição e a repartição das despesas de exploração, e a ferramenta mostra de imediato se o imóvel se paga a si próprio depois do crédito e qual o retorno que obteria sobre o dinheiro aplicado. Foi pensada para senhorios pela primeira vez, adeptos do house hacking e qualquer pessoa que filtra anúncios antes de avançar para uma folha de cálculo de análise mais aprofundada.
Recorra a ela quando estiver a triar imóveis e quiser um sim/não/talvez rápido em vez de um plano de negócios acabado. Como a desocupação, a manutenção, a gestão e outros custos são campos separados, pode pôr um negócio à prova ajustando pressupostos, por exemplo subindo a taxa de juro ou reduzindo a entrada, e ver o fluxo de caixa oscilar em tempo real. As barras horizontais dão a leitura mais imediata: mostram lado a lado a renda cobrada, as despesas de exploração e a prestação do crédito, para perceber num relance qual a rubrica que está a consumir a sua margem.
Interprete os resultados em conjunto, nunca isoladamente. A taxa de capitalização ignora o seu crédito e descreve o imóvel por si só, enquanto o cash-on-cash e o fluxo de caixa mensal refletem o seu financiamento concreto; assim, um imóvel pode apresentar uma taxa de capitalização razoável e mesmo assim perder dinheiro todos os meses se estiver muito alavancado. Um fluxo de caixa mensal negativo significa que a renda não cobre o crédito mais as despesas; um retorno cash-on-cash baixo significa que o dinheiro investido está a render devagar, mesmo que o negócio fique em equilíbrio.
Uma ressalva importante: a ferramenta deixa propositadamente de fora os impostos sobre o rendimento, a valorização do imóvel e o capital que amortiza todos os meses, pelo que subestima o retorno total de um imóvel mantido a longo prazo e não dá uma imagem completa do lucro. Encare também as percentagens de despesas como valores de referência, já que a desocupação, as reparações e a gestão reais variam muito consoante o mercado e a idade do imóvel; introduza valores de arrendamentos locais comparáveis antes de confiar no resultado.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre a taxa de capitalização e o retorno cash-on-cash?
A taxa de capitalização é o resultado operacional líquido dividido pelo preço de compra e ignora o seu crédito, pelo que mede o imóvel em si. O retorno cash-on-cash divide o fluxo de caixa anual após a prestação pelo dinheiro que efetivamente investiu (entrada mais custos de aquisição), medindo assim o seu retorno com alavancagem.
Porque é que o meu fluxo de caixa é negativo apesar de uma taxa de capitalização elevada?
A taxa de capitalização exclui o financiamento. Uma taxa forte pode ainda assim gerar um fluxo de caixa mensal negativo se a prestação do crédito mais as despesas de exploração excederem a renda, o que acontece muitas vezes com uma entrada baixa ou uma taxa de juro alta. Experimente aumentar a entrada ou a renda para ver o efeito.
Os meus dados são enviados para algum lado?
Não — esta calculadora funciona inteiramente no seu navegador; nada é enviado.
Isto é aconselhamento financeiro?
Não. São estimativas com fins educativos — consulte um profissional financeiro qualificado antes de tomar decisões.
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