Calculateur de rentabilité locative
Analysez un investissement locatif en calculant son RNE, son taux de capitalisation, son cash-flow mensuel et son rendement cash-on-cash à partir du prix, du loyer, des charges et des conditions du prêt.
Bon à savoir
Ce calculateur de rentabilité locative transforme les chiffres clés d'un bien individuel ou d'un petit investissement locatif en quatre indicateurs que les investisseurs comparent réellement : le résultat net d'exploitation (RNE), le taux de capitalisation, le cash-flow mensuel et annuel, ainsi que le rendement cash-on-cash. Vous saisissez le prix d'achat, le loyer mensuel, les charges d'exploitation mensuelles, un taux de vacance et les conditions de financement (apport, frais de clôture, taux d'intérêt et durée du prêt), et tout se recalcule en direct à mesure que vous tapez. Il s'adresse aux nouveaux bailleurs, aux adeptes du « house hacking » et aux investisseurs en buy-and-hold qui veulent évaluer une annonce en quelques secondes avant de se lancer dans une analyse complète.
Utilisez-le lorsque vous comparez deux ou trois biens, que vous vérifiez la cohérence d'une affaire transmise par un agent ou un grossiste, ou que vous testez l'impact d'un taux d'intérêt plus élevé ou d'une hypothèse de vacance sur votre rendement. Comme il fonctionne entièrement dans votre navigateur, vous pouvez explorer des dizaines de scénarios sur des annonces sans envoyer aucun chiffre à un serveur.
Lisez les résultats de haut en bas. Le RNE et le taux de capitalisation décrivent le bien lui-même, sans aucun prêt : ils permettent donc de comparer deux immeubles sur un pied d'égalité. Le cash-flow et le cash-on-cash ajoutent ensuite votre financement précis : le cash-on-cash correspond à votre cash-flow annuel avant impôt divisé par l'argent réellement investi (apport plus frais de clôture). Les barres empilées montrant le revenu effectif, les charges d'exploitation et le service de la dette donnent un aperçu visuel rapide de la part de votre loyer absorbée avant qu'elle n'arrive dans votre poche.
Une réserve importante : cet outil garde volontairement un modèle de charges simple. Le champ « charges d'exploitation » correspond au montant mensuel que vous saisissez, et le calcul n'ajoute pas de provisions distinctes pour les dépenses d'investissement (toiture, chauffage/climatisation, rotation des locataires), les frais de gestion locative ou l'impôt sur le revenu, sauf si vous les intégrez vous-même à ce chiffre. Une affaire qui paraît dégager du cash-flow ici peut devenir déficitaire une fois ces coûts réels inclus : traitez donc le résultat comme un premier filtre rapide plutôt que comme un business plan finalisé.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre taux de capitalisation et rendement cash-on-cash ?
Le taux de capitalisation correspond au RNE divisé par le prix d'achat et ignore le financement : il mesure le rendement du bien sans effet de levier. Le cash-on-cash divise votre cash-flow annuel avant impôt (après les mensualités de prêt) par l'argent réellement investi (apport plus frais de clôture), reflétant ainsi votre rendement avec effet de levier.
Pourquoi les mensualités de prêt sont-elles exclues du RNE ?
Le résultat net d'exploitation mesure les revenus d'un bien après charges d'exploitation mais avant le service de la dette : il reste donc comparable quel que soit le mode de financement de l'opération. Le prêt est soustrait ensuite pour calculer le cash-flow et le rendement cash-on-cash.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non : ce calculateur fonctionne entièrement dans votre navigateur ; rien n'est envoyé.
S'agit-il d'un conseil financier ?
Non. Ce sont des estimations pédagogiques : consultez un professionnel financier qualifié avant de prendre des décisions.
Calculatrices associées