Calculateur d'investissement immobilier
Estimez le taux de capitalisation, le rendement cash-on-cash et le cash-flow mensuel d'un bien locatif à partir du prix, du financement, du loyer et des charges.
Bon à savoir
Ce calculateur d'investissement immobilier transforme les chiffres de base d'un bien locatif en trois indicateurs que les investisseurs utilisent réellement pour comparer les affaires : le taux de capitalisation, le rendement cash-on-cash et le cash-flow mensuel. Vous saisissez le prix d'achat, l'apport, le taux et la durée du prêt, le loyer attendu, les frais d'acquisition et le détail des charges d'exploitation, et il indique aussitôt si le bien s'autofinance après le crédit, ainsi que le rendement que vous obtiendriez sur les liquidités investies. Il est pensé pour les bailleurs débutants, les adeptes du house hacking et toute personne qui filtre des annonces avant de se lancer dans un tableur d'analyse plus poussé.
Utilisez-le quand vous triez des biens et que vous cherchez un oui/non/peut-être rapide plutôt qu'un business plan abouti. Comme la vacance, l'entretien, la gestion et les autres frais sont des champs distincts, vous pouvez mettre une affaire à l'épreuve en ajustant les hypothèses, par exemple en relevant le taux d'intérêt ou en réduisant l'apport, et voir le cash-flow évoluer en temps réel. Les barres horizontales offrent la lecture la plus immédiate : elles montrent côte à côte le loyer encaissé, les charges d'exploitation et la mensualité du prêt, pour repérer d'un coup d'œil la ligne qui grignote votre marge.
Interprétez les résultats ensemble, jamais isolément. Le taux de capitalisation ignore votre crédit et décrit le bien en lui-même, tandis que le cash-on-cash et le cash-flow mensuel reflètent votre financement précis ; un bien peut donc afficher un taux de capitalisation correct tout en perdant de l'argent chaque mois s'il est fortement endetté. Un cash-flow mensuel négatif signifie que le loyer ne couvre pas le crédit plus les charges ; un faible rendement cash-on-cash signifie que vos liquidités travaillent lentement, même si l'opération est à l'équilibre.
Une réserve importante : l'outil laisse volontairement de côté l'impôt sur le revenu, la plus-value et le capital remboursé chaque mois ; il sous-estime donc le rendement total d'un bien conservé sur le long terme et ne donne pas une image complète de la rentabilité. Considérez aussi ses pourcentages de charges comme des valeurs indicatives, car la vacance, les réparations et la gestion varient fortement selon le marché et l'âge du bien ; renseignez les chiffres de locations comparables du secteur avant de vous fier au résultat.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le taux de capitalisation et le rendement cash-on-cash ?
Le taux de capitalisation est le revenu net d'exploitation divisé par le prix d'achat ; il ignore votre crédit et mesure donc le bien lui-même. Le rendement cash-on-cash divise le cash-flow annuel après mensualité par les liquidités réellement investies (apport plus frais d'acquisition) ; il mesure votre rendement avec effet de levier.
Pourquoi mon cash-flow est-il négatif malgré un taux de capitalisation élevé ?
Le taux de capitalisation exclut le financement. Un bon taux peut tout de même donner un cash-flow mensuel négatif si la mensualité plus les charges d'exploitation dépassent le loyer, ce qui arrive souvent avec un faible apport ou un taux d'intérêt élevé. Essayez d'augmenter l'apport ou le loyer pour en voir l'effet.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non — ce calculateur fonctionne entièrement dans votre navigateur ; rien n'est envoyé.
S'agit-il de conseils financiers ?
Non. Ce sont des estimations à but pédagogique — consultez un professionnel de la finance qualifié avant de prendre une décision.
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