Mietrenditerechner
Analysieren Sie eine Mietimmobilie, indem Sie NOI, Kapitalisierungsrate, monatlichen Cashflow und Cash-on-Cash-Rendite aus Preis, Miete, Kosten und Darlehensbedingungen berechnen.
Gut zu wissen
Dieser Mietrenditerechner verwandelt die Kernzahlen einer Einfamilien- oder kleinen Mietimmobilie in die vier Kennzahlen, die Investoren tatsächlich vergleichen: Nettobetriebsertrag (NOI), Kapitalisierungsrate, monatlicher und jährlicher Cashflow sowie Cash-on-Cash-Rendite. Sie geben einen Kaufpreis, die monatliche Miete, die monatlichen Betriebskosten, eine Leerstandsquote und die Finanzierungsbedingungen (Eigenkapitalanteil, Abschlusskosten, Zinssatz und Darlehenslaufzeit) ein, und der Rechner berechnet alles live neu, während Sie tippen. Er richtet sich an Erstvermieter, House-Hacker und Buy-and-Hold-Investoren, die ein Inserat in Sekunden prüfen möchten, bevor sie in eine vollständige Bonitätsprüfung eintauchen.
Greifen Sie darauf zurück, wenn Sie zwei oder drei Immobilien vergleichen, einen von einem Makler oder Zwischenhändler übermittelten Deal auf Plausibilität prüfen oder testen, wie sich ein höherer Zinssatz oder eine höhere Leerstandsannahme auf Ihre Rendite auswirkt. Da er vollständig in Ihrem Browser läuft, können Sie Dutzende von Szenarien für Inserate durchspielen, ohne irgendwelche Zahlen an einen Server zu senden.
Lesen Sie die Ergebnisse von oben nach unten. NOI und Kapitalisierungsrate beschreiben die Immobilie selbst ohne Darlehen, sodass Sie zwei Gebäude auf gleicher Augenhöhe vergleichen können. Cashflow und Cash-on-Cash legen dann Ihre spezifische Finanzierung darüber: Cash-on-Cash ist Ihr jährlicher Cashflow vor Steuern geteilt durch das tatsächlich eingesetzte Kapital (Eigenkapitalanteil plus Abschlusskosten). Die gestapelten Balken, die effektive Einnahmen, Betriebskosten und Schuldendienst zeigen, geben Ihnen einen schnellen visuellen Eindruck davon, wie viel Ihrer Miete aufgebraucht wird, bevor sie in Ihrer Tasche ankommt.
Ein wichtiger Vorbehalt: Dieses Tool hält das Kostenmodell bewusst einfach. Das Feld „Betriebskosten“ ist der monatliche Betrag, den Sie eingeben, und die Berechnung fügt keine separaten Rücklagen für Investitionsausgaben (Dach, Heizung/Lüftung/Klima, Mieterwechsel), Hausverwaltungsgebühren oder Einkommensteuern hinzu, sofern Sie diese nicht selbst in diese Zahl einrechnen. Ein Deal, der hier cashflow-positiv aussieht, kann negativ werden, sobald diese realen Kosten berücksichtigt werden. Behandeln Sie das Ergebnis daher als schnelle erste Einschätzung und nicht als fertige Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kapitalisierungsrate und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Kapitalisierungsrate ist der NOI geteilt durch den Kaufpreis und ignoriert die Finanzierung; sie misst die unverschuldete Rendite der Immobilie. Cash-on-Cash teilt Ihren jährlichen Cashflow vor Steuern (nach Hypothekenzahlungen) durch das tatsächlich eingesetzte Kapital (Eigenkapitalanteil plus Abschlusskosten) und spiegelt so Ihre verschuldete Rendite wider.
Warum wird die Hypothekenzahlung vom NOI ausgenommen?
Der Nettobetriebsertrag misst den Ertrag einer Immobilie nach Betriebskosten, aber vor dem Schuldendienst, sodass er unabhängig von der Finanzierung des Deals vergleichbar bleibt. Die Hypothek wird anschließend abgezogen, um Cashflow und Cash-on-Cash-Rendite zu berechnen.
Werden meine Daten irgendwohin hochgeladen?
Nein – dieser Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts hochgeladen.
Ist dies eine Finanzberatung?
Nein. Dies sind Bildungsschätzungen – konsultieren Sie eine qualifizierte Finanzfachkraft, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Was ist eine gute Kapitalisierungsrate für eine Mietimmobilie?
Es gibt keine einzige korrekte Zahl; Kapitalisierungsraten variieren stark nach Markt, Immobilientyp und Risiko, und risikoärmere Gegenden werden oft zu niedrigeren Kapitalisierungsraten gehandelt. Investoren vergleichen die Kapitalisierungsrate einer Immobilie in der Regel mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in derselben Gegend statt mit einem universellen Richtwert.
Wie berechnet man den NOI einer Mietimmobilie?
Der NOI entspricht Ihren effektiven Mieteinnahmen (Bruttomiete abzüglich Leerstand) abzüglich der jährlichen Betriebskosten und zieht die Hypothekenzahlung nicht ab. In diesem Tool bedeutet das: die Jahresmiete reduziert um die Leerstandsquote, dann reduziert um Ihre mit zwölf multiplizierten monatlichen Betriebskosten.
Was ist die 1-%-Regel bei der Investition in Mietimmobilien?
Die 1-%-Regel ist eine schnelle Screening-Faustregel, die besagt, dass die monatliche Miete einer Immobilie mindestens 1 % ihres Kaufpreises betragen sollte. Sie ist ein grober Filter, keine präzise Analyse, und viele Investoren finden sie in höherpreisigen Märkten schwerer zu erfüllen.
Ist die Hypothek in der Kapitalisierungsrate enthalten?
Nein. Die Kapitalisierungsrate basiert auf dem NOI, der vor dem Schuldendienst berechnet wird, sodass dieselbe Immobilie unabhängig von ihrer Finanzierung dieselbe Kapitalisierungsrate hat. Die Finanzierung wirkt sich nur auf die Cashflow- und Cash-on-Cash-Werte aus.
Welche Kosten zählen als Betriebskosten bei einer Mietimmobilie?
Betriebskosten umfassen in der Regel Posten wie Grundsteuern, Versicherung, Hausverwaltung, Reparaturen und Instandhaltung, von Ihnen gezahlte Nebenkosten sowie Verwaltungsgebühren der Eigentümergemeinschaft. Sie schließen typischerweise Hypothekentilgung und -zinsen, Investitionen in Verbesserungen sowie Einkommensteuern aus.
Welche typische Leerstandsquote sollte man bei der Analyse einer Mietimmobilie ansetzen?
Leerstandsquoten hängen stark vom lokalen Markt und vom Immobilientyp ab, und viele Investoren schätzen sie anhand lokaler Daten oder historischer Werte für vergleichbare Einheiten. Eine konservative Annahme hilft, die erwarteten Einnahmen nicht zu überschätzen.
Warum könnte mein tatsächlicher Cashflow niedriger sein, als dieser Rechner anzeigt?
Dieser Rechner zieht nur die von Ihnen eingegebenen Betriebskosten und Finanzierungswerte ab, sodass ausgelassene Kosten den realen Cashflow verringern können. Häufige Auslassungen sind Rücklagen für Investitionsausgaben, Hausverwaltungsgebühren und Einkommensteuern.
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