Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Sehen Sie, ob Mieten oder Kaufen eines Eigenheims Sie über Ihren geplanten Zeitraum weniger kostet – nach Eigenkapital, Wertsteigerung und Mieterhöhungen.
Gut zu wissen
Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner schätzt die gesamten Nettokosten des Eigenheimbesitzes im Vergleich zur Miete über einen von Ihnen gewählten Zeitraum und nennt anschließend die günstigere Option. Er bildet das vollständige Bild auf beiden Seiten ab: Anzahlung und Abschlusskosten, monatliche Tilgung und Zinsen aus einem getilgten Darlehen, Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung und Hausgeld, die Wertsteigerung der Immobilie sowie das Eigenkapital, das Sie nach Abzug der Verkaufskosten beim Verkauf zurückerhalten. Auf der Mietseite berücksichtigt er steigende Mieten und behandelt das Geld, das Sie nicht in einer Anzahlung gebunden haben, als angelegt und schreibt dessen Wachstum als Opportunitätsgewinn gut.
Er ist für alle gedacht, die abwägen, ob sie weiter mieten oder sich für einen Kauf entscheiden sollen – besonders, wenn Sie nicht sicher sind, wie lange Sie bleiben werden. Da das Ergebnis stark von Ihrem Zeithorizont abhängt, nutzen Sie ihn am sinnvollsten, indem Sie dieselben Eingaben mit mehreren verschiedenen Werten für „Jahre zum Vergleich“ durchrechnen, zum Beispiel 3, 7 und 15 Jahre, und beobachten, wann die günstigere Option umschlägt. Dieser Umschwung ist Ihr Break-even-Punkt in klaren Zahlen.
Um das Ergebnis zu lesen, konzentrieren Sie sich auf die drei zentralen Kennzahlen: Nettokosten beim Kauf, Nettokosten bei der Miete und den Betrag, den Sie mit der günstigeren Option sparen. Der Kaufwert zieht das Eigenkapital, das Sie beim Verkauf mitnehmen würden, bereits ab – hohe Kaufkosten sind also nicht automatisch schlecht, wenn das Eigenkapital groß ist. Die Tabelle zur Kostenaufschlüsselung zeigt genau, wohin das Geld beim Kauf fließt, und hilft Ihnen zu erkennen, ob Zinsen, laufende Kosten oder Transaktionsgebühren das Ergebnis bestimmen.
Ein Vorbehalt, den Sie im Hinterkopf behalten sollten: Das Modell lässt bewusst die einkommensteuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen und Grundsteuer außen vor und geht davon aus, dass Sie nur die Anzahlung anlegen und nicht jeden Euro der monatlichen Ersparnis. Wenn Mieten von Monat zu Monat tatsächlich günstiger ist, könnte Ihr realer Mietvorteil größer sein als angezeigt. Setzen Sie die Eingaben für Wertsteigerung, Mieterhöhung und Anlagerendite konservativ an, da kleine Änderungen dieser Sätze das Ergebnis stärker verschieben können als der Kaufpreis selbst.
Häufig gestellte Fragen
Warum kann Kaufen trotzdem mehr kosten, obwohl ich Eigenkapital aufbaue?
Eigenkapital wird von Ihren Kaufkosten abgezogen, aber Zinsen, Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung sowie Abschluss- und Verkaufskosten sind reales Geld, das abfließt. Über kurze Zeiträume übersteigen diese oft Ihren Eigenkapitalzuwachs, sodass Mieten gewinnt, bis Wertsteigerung und Tilgung aufholen – meist nach mehreren Jahren (der klassische Break-even-Punkt).
Wofür ist das Eingabefeld „Anlagerendite“ gedacht?
Wenn Sie mieten, bleibt das Geld, das Sie für eine Anzahlung und Abschlusskosten ausgegeben hätten, angelegt. Dieses Feld schätzt das Wachstum dieses Geldes, das als Opportunitätsgewinn von Ihren Mietkosten abgezogen wird. Setzen Sie es auf 0, um diesen Vorteil zu ignorieren und reine Geldabflüsse zu vergleichen.
Werden meine Daten irgendwohin hochgeladen?
Nein – dieser Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser; nichts wird hochgeladen.
Ist das eine Finanzberatung?
Nein. Dies sind Schätzungen zu Bildungszwecken – konsultieren Sie eine qualifizierte Finanzfachkraft, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Wie viele Jahre muss man ein Eigenheim üblicherweise besitzen, um im Vergleich zum Mieten die Gewinnschwelle zu erreichen?
Das hängt stark von Preis, Hypothekenzins, Wertsteigerung und Transaktionskosten ab, aber der Break-even liegt in vielen Szenarien häufig irgendwo im Bereich von etwa drei bis sieben Jahren. Der Rechner bestimmt ihn für Ihre konkreten Zahlen, wenn Sie verschiedene Zeithorizonte testen.
Berücksichtigt dieser Rechner steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen?
Nein. Der Hinweis des Tools besagt, dass es einkommensteuerliche Abzüge ignoriert, sodass es die Kaufkosten nicht um etwaige absetzbare Hypothekenzinsen oder Grundsteuern reduziert, die Sie geltend machen könnten. Falls diese Abzüge auf Sie zutreffen, könnten die realen Kaufkosten niedriger sein als der angezeigte Wert.
Welche Kosten sind beim Kauf eines Eigenheims in diesem Vergleich enthalten?
Enthalten sind Anzahlung und Abschlusskosten, die gesamten Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Instandhaltung, Hausversicherung und Hausgeld; anschließend wird das Eigenkapital abgezogen, das Sie nach den Verkaufskosten behalten. Die Tabelle zur Kostenaufschlüsselung listet jeden dieser Posten einzeln auf, damit Sie sehen, was die Gesamtsumme bestimmt.
Ist Kaufen langfristig immer günstiger als Mieten?
Nicht unbedingt. Kaufen ist über längere Zeiträume tendenziell im Vorteil, da Tilgung und Wertsteigerung sich aufsummieren, aber hohe Hypothekenzinsen, geringe oder negative Wertsteigerung, hoher Instandhaltungsaufwand oder eine starke Anlagerendite auf das Geld, das Sie als Anzahlung verwendet hätten, können das Mieten über viele Jahre günstiger halten.
Wie wirkt sich die Wertsteigerung des Eigenheims darauf aus, ob Mieten oder Kaufen gewinnt?
Eine höher angenommene Wertsteigerung erhöht den Wert der Immobilie beim Verkauf und das Eigenkapital, das Sie zurückerhalten, was die Nettokosten des Kaufs senkt und das Urteil in Richtung Eigentum verschiebt. Da das Ergebnis empfindlich auf diesen Satz reagiert, lohnt es sich, sowohl optimistische als auch konservative Wertsteigerungswerte zu testen.
Welchen Prozentsatz für die Verkaufskosten sollte ich für einen Hausverkauf ansetzen?
Verkaufskosten wie Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuern und sonstige Gebühren belaufen sich in vielen Märkten oft auf rund fünf bis sechs Prozent des Verkaufspreises, weshalb der Rechner standardmäßig 6 Prozent verwendet. Ihr tatsächlicher Wert hängt von Ihrem Standort und den ausgehandelten Konditionen ab.
Warum verändert eine höhere Anzahlung das Ergebnis von Mieten gegenüber Kaufen?
Eine höhere Anzahlung senkt den Darlehensstand und die Gesamtzinsen, bindet aber auch mehr Geld, das sonst angelegt bleiben könnte. Der Rechner erfasst beide Effekte, sodass eine höhere Anzahlung den Vergleich je nach Ihrer angenommenen Anlagerendite verbessern oder verschlechtern kann.
Verwandte Rechner