Immobilien-Investitionsrechner
Schätzen Sie Kapitalisierungsrate, Cash-on-Cash-Rendite und monatlichen Cashflow einer Mietimmobilie anhand von Preis, Finanzierung, Miete und Kosten.
Gut zu wissen
Dieser Immobilien-Investitionsrechner verwandelt die grundlegenden Zahlen einer Mietimmobilie in die drei Kennzahlen, anhand derer Investoren Objekte tatsächlich vergleichen: Kapitalisierungsrate, Cash-on-Cash-Rendite und monatlicher Cashflow. Sie geben den Kaufpreis, das Eigenkapital, den Darlehenszins und die Laufzeit, die erwartete Miete, die Abschlusskosten sowie eine Aufschlüsselung der Betriebskosten ein, und sofort wird angezeigt, ob sich die Immobilie nach Abzug der Hypothek selbst trägt und welche Rendite Sie auf das eingesetzte Kapital erzielen würden. Er ist gedacht für Erstvermieter, House-Hacker und alle, die Angebote prüfen, bevor sie sich an eine tiefergehende Kalkulationstabelle wagen.
Greifen Sie darauf zurück, wenn Sie Immobilien sichten und ein schnelles Ja/Nein/Vielleicht statt einer ausgefeilten Pro-forma-Rechnung wünschen. Da Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung und sonstige Kosten separate Eingaben sind, können Sie ein Geschäft einem Stresstest unterziehen, indem Sie die Annahmen anpassen, zum Beispiel den Zinssatz erhöhen oder das Eigenkapital senken, und in Echtzeit beobachten, wie der Cashflow schwankt. Die horizontalen Balken liefern den schnellsten Überblick: Sie zeigen die eingenommene Miete im Vergleich zu den Betriebskosten und der Hypothekenzahlung nebeneinander, sodass Sie auf einen Blick erkennen, welche Position Ihre Marge auffrisst.
Interpretieren Sie die Ergebnisse als Paar und nicht isoliert. Die Kapitalisierungsrate ignoriert Ihr Darlehen und beschreibt die Immobilie aus sich heraus, während Cash-on-Cash-Rendite und monatlicher Cashflow Ihre konkrete Finanzierung widerspiegeln. So kann eine Immobilie eine respektable Kapitalisierungsrate aufweisen und dennoch jeden Monat Geld verlieren, wenn sie stark fremdfinanziert ist. Ein negativer monatlicher Cashflow bedeutet, dass die Miete die Hypothek plus Kosten nicht deckt; eine niedrige Cash-on-Cash-Kennzahl bedeutet, dass Ihr eingesetztes Kapital langsam arbeitet, selbst wenn das Geschäft kostendeckend ist.
Ein wichtiger Vorbehalt: Das Tool lässt bewusst Einkommensteuern, Wertsteigerung und die monatliche Tilgung außer Acht, sodass es die Gesamtrendite einer Buy-and-Hold-Immobilie unterschätzt und kein vollständiges Bild des Gewinns liefert. Behandeln Sie auch die Kostenprozentsätze als Platzhalter, da reale Leerstands-, Reparatur- und Verwaltungskosten je nach Markt und Alter der Immobilie stark variieren; tragen Sie Werte aus vergleichbaren lokalen Mietobjekten ein, bevor Sie dem Ergebnis vertrauen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kapitalisierungsrate und Cash-on-Cash-Rendite?
Die Kapitalisierungsrate ist das Nettobetriebsergebnis geteilt durch den Kaufpreis und ignoriert Ihr Darlehen, sodass sie die Immobilie selbst misst. Die Cash-on-Cash-Rendite teilt den jährlichen Cashflow nach Abzug der Hypothekenzahlung durch das tatsächlich eingesetzte Kapital (Eigenkapital plus Abschlusskosten) und misst somit Ihre fremdfinanzierte Rendite.
Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Kapitalisierungsrate hoch ist?
Die Kapitalisierungsrate schließt die Finanzierung aus. Eine starke Kapitalisierungsrate kann dennoch einen negativen monatlichen Cashflow erzeugen, wenn die Hypothekenzahlung plus Betriebskosten die Miete übersteigt, was häufig bei niedrigem Eigenkapital oder hohem Zinssatz vorkommt. Versuchen Sie, das Eigenkapital oder die Miete zu erhöhen, um den Effekt zu sehen.
Werden meine Daten irgendwo hochgeladen?
Nein — dieser Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser; nichts wird hochgeladen.
Ist dies eine Finanzberatung?
Nein. Dies sind Schätzungen zu Bildungszwecken — konsultieren Sie eine qualifizierte Finanzfachkraft, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Was ist eine gute Kapitalisierungsrate für eine Mietimmobilie?
Es gibt keinen universellen Schwellenwert; Kapitalisierungsraten liegen üblicherweise zwischen etwa 4 % und 10 %, abhängig von Markt, Objektklasse und Risiko, mit niedrigeren Raten in teuren, stabilen Lagen und höheren Raten dort, wo die Mieten riskanter sind. Eine gute Kapitalisierungsrate ist eine, die Sie angemessen für das Risiko der Immobilie im Vergleich zu anderen lokalen Geschäften entschädigt.
Wie berechnet man den Cashflow einer Mietimmobilie?
Ziehen Sie alle Betriebskosten (Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung, Steuern, Versicherung und sonstige Kosten) sowie die Tilgungs- und Zinszahlung der Hypothek von der eingenommenen Miete ab. Was übrig bleibt, ist Ihr Cashflow, hier pro Monat und pro Jahr angegeben.
Verbessert ein höheres Eigenkapital die Cash-on-Cash-Rendite?
Nicht zwangsläufig. Ein höheres Eigenkapital senkt die Hypothekenzahlung und erhöht den monatlichen Cashflow, steigert aber auch das eingesetzte Kapital, sodass die Cash-on-Cash-Rendite sinken kann, selbst wenn der Cashflow steigt. Mit dem Rechner können Sie beide Effekte gleichzeitig testen.
Welche Kosten sollte ich bei der Analyse eines Mietobjekts berücksichtigen?
Übliche Betriebskosten sind Grundsteuer, Versicherung, eine Leerstandsrücklage, laufende Instandhaltung und Reparaturen, Hausverwaltungsgebühren sowie alle weiteren wiederkehrenden Kosten wie Wohnungseigentümergebühren oder Nebenkosten. Die Hypothekenzahlung wird separat behandelt, da sie eine Finanzierung und keine Betriebskosten darstellt.
Was ist das Nettobetriebsergebnis (NOI)?
Das Nettobetriebsergebnis ist der jährliche Mietertrag abzüglich aller Betriebskosten, jedoch vor jeder Hypothekenzahlung, Einkommensteuer oder Kapitalkosten. Es ist die Kennzahl, die zur Berechnung der Kapitalisierungsrate verwendet wird, und soll die Immobilie unabhängig von ihrer Finanzierung beschreiben.
Warum wird die Kapitalisierungsrate ohne die Hypothek berechnet?
Die Kapitalisierungsrate schließt die Finanzierung bewusst aus, sodass sie die Leistung der Immobilie für sich allein misst und einen direkten Vergleich zwischen Objekten ermöglicht, unabhängig davon, wie jeder Käufer sie bezahlt. Finanzierungsspezifische Renditen werden separat durch die Cash-on-Cash-Rendite erfasst.
Ist die Cash-on-Cash-Rendite dasselbe wie die Gesamtrendite?
Nein. Die Cash-on-Cash-Rendite misst nur den jährlichen Cashflow im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und ignoriert die Tilgung des Hypothekendarlehens, die Wertsteigerung der Immobilie und steuerliche Effekte. Die Gesamtrendite einer Buy-and-Hold-Mietimmobilie ist in der Regel höher, sobald diese Faktoren berücksichtigt werden.
Was ist die 1-%-Regel bei Immobilieninvestitionen?
Die 1-%-Regel ist ein schneller Filter, der besagt, dass die monatliche Miete eines Mietobjekts mindestens 1 % seines Kaufpreises betragen sollte. Sie ist ein grober Filter, kein Ersatz für eine vollständige Cashflow-Analyse, und ist in hochpreisigen Märkten schwerer zu erfüllen.
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