Hypotheken-Tilgungsrechner
Sehen Sie Ihre vollständige Hypothekenrate, die Gesamtzinsen und einen beispielhaften Tilgungsplan, der zeigt, wie sich Tilgung und Zinsen über die Laufzeit des Darlehens verschieben.
Gut zu wissen
Dieser Hypotheken-Tilgungsrechner verwandelt drei Eingaben — Darlehensbetrag, jährlicher Zinssatz und Laufzeit in Jahren — in Ihre feste monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen, samt einer Aufschlüsselung der Gesamtzinsen, des gesamt gezahlten Betrags und der Anzahl der Monate bis zur Ablösung. Er ist gedacht für Eigenheimkäufer, die Darlehensangebote vergleichen, für aktuelle Eigentümer, die eine Umschuldung abwägen, und für alle, die verstehen möchten, wohin ihr Geld über die Laufzeit einer Hypothek tatsächlich fließt.
Was ihn von einem einfachen Ratenrechner abhebt, ist der Meilenstein-Tilgungsplan: Er fasst jeden vollen 12-Monats-Zeitraum zusammen und weist die gezahlten Zinsen, die gezahlte Tilgung und den Restsaldo zum Jahr 1, Jahr 10, Jahr 20 und zur endgültigen Ablösung aus. So können Sie den Tilgungs-„Umschwung“ erkennen — anfangs besteht der Großteil jeder Rate aus Zinsen, weil diese auf einen hohen Restsaldo berechnet werden, und erst spät in der Laufzeit fließt der Großteil der Rate in die Tilgung.
Um die Ergebnisse zu lesen, beginnen Sie mit der monatlichen Rate, betrachten Sie dann die Balken für Tilgung versus Zinsen und die Zeilen des Tilgungsplans. Falls Sie die Gesamtzinssumme überrascht, ist das normal: Bei einem langfristigen Darlehen können die Zinsen den geliehenen Betrag erreichen oder übersteigen. Anhand der Jahreszeilen können Sie einschätzen, wie langsam der Saldo im ersten Jahrzehnt sinkt.
Ein praktischer Vorbehalt: Diese Zahl umfasst nur Tilgung und Zinsen. Ihre tatsächlichen monatlichen Wohnkosten beinhalten außerdem Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, gegebenenfalls eine Hypothekenversicherung (PMI), falls Ihre Anzahlung unter 20 Prozent liegt, sowie etwaige Eigentümergemeinschaftsgebühren, die Sie separat einplanen sollten. Eine nützliche Übung ist es, den Zinssatz um einen Bruchteil eines Prozents nach oben oder unten zu verschieben, um zu sehen, wie empfindlich Ihre Gesamtzinsen auf den festgeschriebenen Zinssatz reagieren.
Häufig gestellte Fragen
Warum fließt bei meiner anfänglichen Rate so viel in die Zinsen?
Zinsen werden jeden Monat auf den verbleibenden Saldo berechnet, der zu Beginn am höchsten ist. Wenn die Tilgung sinkt, fällt der Zinsanteil und ein größerer Teil jeder festen Rate tilgt das Darlehen — die Zeilen für Jahr 1 versus Jahr 20 zeigen diese Verschiebung deutlich.
Sind Grundsteuer, Versicherung oder PMI enthalten?
Nein. Dieser Rechner zeigt nur Tilgung und Zinsen (P&I). Ihre vollständigen monatlichen Wohnkosten (PITI) würden zusätzlich Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, gegebenenfalls eine Hypothekenversicherung (PMI) sowie etwaige Eigentümergemeinschaftsgebühren umfassen, die hier nicht abgebildet sind.
Werden meine Daten irgendwohin hochgeladen?
Nein — dieser Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts hochgeladen.
Ist dies eine Finanzberatung?
Nein. Dies sind Schätzwerte zu Bildungszwecken — konsultieren Sie eine qualifizierte Finanzfachkraft, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Was ist ein Hypotheken-Tilgungsplan?
Es ist eine Tabelle, die jede Rate in den Anteil, der in die Zinsen fließt, und den Anteil, der in die Tilgung fließt, aufteilt, zusammen mit dem nach dieser Rate verbleibenden Saldo. Im Laufe der Zeit schrumpft der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst, obwohl die Gesamtrate gleich bleibt.
Wie wird eine feste monatliche Hypothekenrate berechnet?
Sie verwendet die Formel M = P*r/(1-(1+r)^-n), wobei P der Darlehensbetrag ist, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins geteilt durch 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Raten. Dieser Rechner wendet diese Formel an und tilgt dann Monat für Monat.
Wie viel Zinsen zahlt man bei einer 30-jährigen Hypothek?
Es hängt vom Darlehensbetrag und Zinssatz ab, aber bei einer langen Laufzeit können die Gesamtzinsen den geliehenen Betrag erreichen oder übersteigen. Zum Beispiel fallen bei einem Darlehen von 300.000 $ zu 6,5 % über 30 Jahre rund 382.633 $ an Zinsen an, mehr als die ursprüngliche Tilgungssumme.
Reduzieren zusätzliche Tilgungszahlungen die Gesamtzinsen?
Ja, zusätzliche Tilgungszahlungen senken den Saldo, auf den Zinsen berechnet werden, was die Gesamtzinsen verringert und die Ablösezeit verkürzt. Dieser konkrete Rechner bildet eine standardmäßige feste Rate ab und enthält kein Feld für Sondertilgungen.
Was ist der Unterschied zwischen P&I und PITI?
P&I steht für Tilgung und Zinsen, den Darlehensrückzahlungsanteil Ihrer Rate. PITI ergänzt Grundsteuer und Versicherung (und häufig PMI und Eigentümergemeinschaftsgebühren) und stellt Ihre vollständigen monatlichen Wohnkosten dar. Dieses Tool zeigt nur P&I.
Warum sinkt mein Hypothekensaldo in den ersten Jahren kaum?
Weil Zinsen auf den ausstehenden Saldo berechnet werden, der zu Beginn des Darlehens am größten ist, deckt der Großteil jeder frühen Rate eher Zinsen als Tilgung. Der Saldo fällt anfangs langsam und beschleunigt sich dann, sobald der Tilgungsanteil jeder Rate wächst.
Spart eine kürzere Darlehenslaufzeit Geld bei den Zinsen?
Eine kürzere Laufzeit bedeutet in der Regel eine höhere monatliche Rate, aber deutlich geringere Gesamtzinsen, da Sie das Geld für weniger Jahre leihen. Sie können dies vergleichen, indem Sie den Laufzeitwert ändern und die Gesamtzinszahl beobachten.
Wie wirkt sich der Zinssatz auf die Gesamtkosten der Hypothek aus?
Selbst kleine Zinsänderungen können die Gesamtzinsen über eine lange Laufzeit um Zehntausende von Dollar verschieben, weil sich der Zinssatz über Hunderte von Raten aufsummiert. Wenn Sie den Zinssatz in kleinen Schritten anpassen, zeigt sich, wie empfindlich die Gesamtsummen reagieren.
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