Home-Equity-Darlehen-Rechner
Sehen Sie Ihr verfügbares Immobilien-Eigenkapital und die feste Monatsrate eines Home-Equity-Darlehens an einem Ort.
Gut zu wissen
Der Home-Equity-Darlehen-Rechner erledigt zwei Aufgaben gleichzeitig: Er schätzt, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich beleihen können, und zeigt anschließend, was ein festverzinsliches Home-Equity-Darlehen als Einmalbetrag monatlich kosten würde. Sie geben den Immobilienwert, den aktuellen Hypothekensaldo und die maximale kombinierte Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) eines Kreditgebers ein, und der Rechner ermittelt Ihr beleihbares Eigenkapital. Außerdem geben Sie einen Darlehensbetrag, einen Zinssatz und eine Laufzeit ein, um die Monatsrate, die Gesamtzinsen und die Gesamtkosten zu erhalten. Er ist für Eigentümer gedacht, die ein nachrangig besichertes Darlehen für Renovierungen, Schuldenkonsolidierung oder eine größere einmalige Ausgabe erwägen.
Greifen Sie darauf zurück, bevor Sie mit einem Kreditgeber sprechen, damit Sie mit einer realistischen Obergrenze statt mit einem Wunschdenken hineingehen. Die Kennzahl des verfügbaren Eigenkapitals (Immobilienwert mal maximaler LTV, abzüglich Ihrer bestehenden Hypothek) zeigt Ihnen den ungefähren Höchstbetrag, den ein Kreditgeber bei dieser LTV zulassen würde. Wenn Sie einen Darlehensbetrag eingeben, der über diesem Wert liegt, markiert der Rechner dies mit einer Warnung – eine schnelle Plausibilitätsprüfung, ob Ihr Finanzierungsplan innerhalb typischer Kreditgeberlimits liegt.
Lesen Sie die Ergebnisse als Gesamtpaket, nicht als einzelne Zahl. Die Monatsrate ist das, was Sie über die gesamte Laufzeit monatlich schulden würden; die Gesamtzinsen sind der Aufschlag, den Sie über die Jahre zusätzlich zum Darlehensbetrag zahlen; und die Gesamtkosten sind Darlehensbetrag plus Zinsen zusammen. Die beiden Balken, die Tilgungsanteil und Zinsanteil darstellen, machen den Kompromiss sichtbar: Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, lässt den Zinsbalken aber meist wachsen, während eine kürzere Laufzeit das Gegenteil bewirkt.
Ein Vorbehalt, den man im Hinterkopf behalten sollte: Die Zahl des verfügbaren Eigenkapitals geht von der von Ihnen eingegebenen LTV aus, und reale Kreditgeber begrenzen die kombinierte LTV auf etwa 80 % bis 90 % und fügen eigene Bonitäts-, Einkommens- und Bewertungsregeln hinzu. Probieren Sie eine konservativere LTV (etwa 80 %) aus, um eine strengere Kreditgrenze zu sehen, und denken Sie daran, dass die hier angezeigte Rate nur Tilgung und Zinsen umfasst – ohne Abschlusskosten, Gebühren oder eventuelle Wohngebäudeversicherung oder Steuern.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die maximale LTV und warum ist sie wichtig?
Die Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) ist der Anteil am Wert Ihrer Immobilie, bis zu dem ein Kreditgeber Ihre gesamte Hypothekenschuld ansteigen lässt. Bei 85 % LTV auf eine Immobilie im Wert von 400.000 $ kann die Gesamtschuld 340.000 $ erreichen; ziehen Sie Ihren bestehenden Saldo ab, um das beleihbare Eigenkapital zu ermitteln. Die meisten Home-Equity-Kreditgeber begrenzen die kombinierte LTV auf etwa 80–90 %.
Wie wird die Rate eines Home-Equity-Darlehens berechnet?
Ein Home-Equity-Darlehen ist ein festverzinsliches, vollständig getilgtes Darlehen. Die Rate ergibt sich aus M = P*r/(1-(1+r)^-n), wobei P der Darlehensbetrag ist, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins / 12) und n die Anzahl der Monate (Jahre x 12). Jede Rate deckt Zinsen plus Tilgung ab, bis der Saldo null erreicht.
Werden meine Daten irgendwo hochgeladen?
Nein – dieser Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts hochgeladen.
Ist das eine Finanzberatung?
Nein. Dies sind Schätzungen zu Bildungszwecken – konsultieren Sie eine qualifizierte Finanzfachkraft, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Home-Equity-Darlehen und einem HELOC?
Ein Home-Equity-Darlehen ist ein einmaliger Pauschalbetrag, der zu einem festen Zinssatz über eine festgelegte Laufzeit zurückgezahlt wird, sodass die Rate gleich bleibt. Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, die Sie nach Bedarf in Anspruch nehmen, in der Regel mit einem variablen Zinssatz und einer reinen Zinsphase während der Ziehungsperiode, bevor die Rückzahlung beginnt.
Wie viel Eigenkapital benötige ich, um mich für ein Home-Equity-Darlehen zu qualifizieren?
Kreditgeber möchten in der Regel, dass Sie nach der Kreditaufnahme etwas Eigenkapital behalten, und begrenzen die kombinierte Beleihungsquote oft auf etwa 80 bis 90 Prozent. Das bedeutet, dass Ihre bestehende Hypothek plus das neue Darlehen diesen Anteil am geschätzten Verkehrswert Ihrer Immobilie in der Regel nicht überschreiten dürfen.
Sind die Zinsen eines Home-Equity-Darlehens steuerlich absetzbar?
Nach den aktuellen US-Regeln sind die Zinsen möglicherweise nur dann absetzbar, wenn die Darlehensmittel zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung der Immobilie verwendet werden, die das Darlehen besichert, vorbehaltlich der allgemeinen Obergrenzen für Hypothekenschulden. Die Regeln ändern sich und hängen von Ihrer Situation ab, klären Sie dies daher mit einer Steuerfachkraft ab.
Wirkt sich die Aufnahme eines Home-Equity-Darlehens auf meine bestehende Hypothek aus?
Nein, es ändert weder den Zinssatz noch die Bedingungen Ihrer erstrangigen Hypothek. Ein Home-Equity-Darlehen ist ein separates, nachrangiges Pfandrecht auf derselben Immobilie, sodass Sie zwei Raten zahlen und die Immobilie beide Darlehen besichert.
Was passiert, wenn ich ein Home-Equity-Darlehen nicht zurückzahlen kann?
Da das Darlehen durch Ihre Immobilie besichert ist, können ausbleibende Zahlungen zum Zahlungsausfall und letztlich zur Zwangsversteigerung führen, da die Immobilie als Sicherheit dient. Der erstrangige Hypothekengläubiger wird in diesem Fall in der Regel vor dem Home-Equity-Kreditgeber bedient.
Kann ich ein Home-Equity-Darlehen vorzeitig ablösen?
Viele Home-Equity-Darlehen erlauben vorzeitige oder zusätzliche Zahlungen, was die insgesamt zu zahlenden Zinsen verringert. Manche Kreditgeber erheben eine Vorfälligkeitsentschädigung, prüfen Sie daher den Darlehensvertrag, bevor Sie große zusätzliche Zahlungen leisten.
Wie wirkt sich die Laufzeit auf meine Gesamtzinsen aus?
Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, verteilt die Zinsen aber über mehr Jahre und erhöht so die insgesamt gezahlten Zinsen. Eine kürzere Laufzeit erhöht die Monatsrate, verringert aber die Gesamtzinsen und die Gesamtkosten.
Sind die Abschlusskosten in den Gesamtkosten dieses Rechners enthalten?
Nein, die angezeigten Gesamtkosten geben nur Tilgung plus Zinsen über die Laufzeit wieder. Reale Home-Equity-Darlehen können Abschlusskosten, Gutachtergebühren oder Bearbeitungsgebühren hinzufügen, die diese Schätzung nicht berücksichtigt.
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