HELOC-Rechner
Sehen Sie Ihre reine Zinszahlung während der Verfügungsphase und Ihre Tilgungszahlung (Tilgung plus Zinsen) für eine Eigenheimkreditlinie (HELOC).
Gut zu wissen
Dieser HELOC-Rechner schätzt die zwei sehr unterschiedlichen monatlichen Zahlungen, die eine Eigenheimkreditlinie verursacht: die niedrige reine Zinszahlung, die Sie typischerweise während der Verfügungsphase leisten, und die höhere Zahlung aus Tilgung plus Zinsen, die einsetzt, sobald die Kreditlinie in ihre Rückzahlungsphase übergeht. Er schätzt außerdem, wie viel Kredit Sie in Anspruch nehmen könnten – auf Basis des Werts Ihrer Immobilie, der maximalen Beleihungsgrenze (LTV) eines Kreditgebers und Ihres bestehenden Hypothekensaldos. Er richtet sich an Eigentümer, die einen HELOC für Renovierungen, Schuldenkonsolidierung oder ein finanzielles Polster erwägen und den künftigen Zahlungsschock sehen möchten, bevor sie unterschreiben.
Greifen Sie dazu, wenn Sie Angebote von Kreditgebern vergleichen, entscheiden, wie viel einer Kreditlinie Sie tatsächlich in Anspruch nehmen, oder prüfen, ob Sie sich die Rechnung der Rückzahlungsphase leisten können. Geben Sie Ihren erwarteten Saldo, den effektiven Jahreszins, die Rückzahlungslaufzeit und die Dauer der Verfügungsphase ein, um beide Zahlungen nebeneinander zu sehen; der Abschnitt zum verfügbaren Kredit ist davon unabhängig und benötigt nur den Immobilienwert, die maximale Beleihungsgrenze (LTV) und Ihre aktuelle Hypothek.
So lesen Sie die Ergebnisse: Die hervorgehobene Zahl spiegelt den Moduswechsel wider (Verfügung vs. Rückzahlung), während die vier Kennzahlen stets die reine Zinszahlung pro Monat, die Zahlung aus Tilgung plus Zinsen pro Monat, die gesamten während der Verfügungsphase gezahlten Zinsen und die gesamten Zinsen über die volle Rückzahlungslaufzeit anzeigen. Die Balken zeigen Ihren maximal beleihbaren Betrag (Immobilienwert mal LTV) und den verbleibenden Kredit nach Abzug Ihrer Hypothek. Eine große Lücke zwischen den Werten „nur Zinsen“ und „Tilgung plus Zinsen“ ist Ihr Signal dafür, wie stark die Zahlung später ansteigen wird.
Ein wichtiger Vorbehalt: Die meisten realen HELOCs haben variable Zinssätze, die an einen Index wie den Leitzins (Prime Rate) gekoppelt sind, sodass der eine effektive Jahreszins, den Sie eingeben, nur eine Momentaufnahme ist. Berechnen Sie die Zahlen erneut mit einem höheren Zinssatz, um zu sehen, wie sich einige Zinserhöhungen auf Ihre Zahlung auswirken würden, und denken Sie daran, dass die Zahlung nur der Zinsen während der Verfügungsphase die volle Tilgung bei der Rückzahlung auf Sie warten lässt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen der Zahlung nur der Zinsen und der Zahlung aus Tilgung plus Zinsen?
Während der Verfügungsphase erlauben die meisten HELOCs, nur die Zinsen auf Ihren Saldo zu zahlen (Saldo mal monatlicher Zinssatz), wodurch die Zahlungen niedrig bleiben. Wenn die Rückzahlungsphase beginnt, müssen Sie sowohl Tilgung als auch Zinsen zahlen, sodass die Zahlung als vollständig tilgendes Darlehen über die verbleibende Laufzeit berechnet wird und höher ausfällt.
Wie wird mein verfügbarer HELOC-Kredit berechnet?
Kreditgeber begrenzen Ihre kombinierte Beleihungsquote (CLTV). Dieses Tool berechnet den maximal beleihbaren Betrag als Immobilienwert mal Ihrer maximalen LTV-Prozentangabe und zieht dann Ihren bestehenden Hypothekensaldo ab. Der Rest ist der Kredit, auf den Sie möglicherweise zugreifen können – vorbehaltlich der tatsächlichen Grenzen und der Kreditprüfung des Kreditgebers.
Werden meine Daten irgendwohin hochgeladen?
Nein – dieser Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser; es wird nichts hochgeladen.
Ist dies eine Finanzberatung?
Nein. Dies sind Schätzungen zu Bildungszwecken – konsultieren Sie eine qualifizierte Finanzfachkraft, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Was ist ein HELOC und wie funktioniert er?
Eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) ist eine revolvierende Kreditlinie, die durch das Eigenkapital Ihrer Immobilie besichert ist. Sie hat in der Regel eine Verfügungsphase, in der Sie wiederholt Geld aufnehmen und zurückzahlen können, oft mit Mindestzahlungen nur für die Zinsen, gefolgt von einer Rückzahlungsphase, in der Sie die Tilgung plus Zinsen abbezahlen und keine neuen Mittel mehr abrufen können.
Wie lang sind die typische Verfügungsphase und Rückzahlungsphase eines HELOC?
Viele HELOCs haben eine Verfügungsphase von etwa 10 Jahren, gefolgt von einer Rückzahlungsphase von ungefähr 10 bis 20 Jahren, wobei die genauen Laufzeiten je nach Kreditgeber variieren. Die Verfügungsphase ist der Zeitraum, in dem Sie auf Mittel zugreifen können; die Rückzahlungsphase ist der Zeitraum, in dem der Saldo getilgt wird.
Welche Kreditwürdigkeit (Credit Score) benötigt man für einen HELOC?
Kreditgeber achten üblicherweise auf einen Credit Score im mittleren 600er-Bereich oder höher, zusammen mit ausreichendem Eigenkapital und einem überschaubaren Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Kreditgeber, und ein stärkeres Profil kann sich auf den angebotenen Zinssatz und Kreditrahmen auswirken.
Sind HELOC-Zinsen steuerlich absetzbar?
Nach den aktuellen US-Regeln sind HELOC-Zinsen möglicherweise nur dann absetzbar, wenn die Mittel verwendet werden, um die Immobilie zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern, die das Darlehen besichert, und vorbehaltlich der allgemeinen Obergrenzen für Hypothekenschulden. Steuerliche Situationen variieren, konsultieren Sie daher die IRS-Richtlinien oder eine Steuerfachkraft.
Was ist der Unterschied zwischen einem HELOC und einem Eigenheimdarlehen (Home Equity Loan)?
Ein Eigenheimdarlehen gibt Ihnen eine Einmalsumme zu einem typischerweise festen Zinssatz mit festgelegten monatlichen Zahlungen, während ein HELOC eine revolvierende Linie ist, von der Sie nach Bedarf abrufen, meist zu einem variablen Zinssatz. Ein HELOC bietet Flexibilität; ein Eigenheimdarlehen bietet Planbarkeit der Zahlungen.
Kann meine HELOC-Zahlung im Laufe der Zeit steigen?
Ja. Die meisten HELOCs haben variable Zinssätze, die sich mit einem Index wie dem Leitzins (Prime Rate) bewegen, sodass Zahlungen mit sich ändernden Zinsen steigen oder fallen können. Zahlungen steigen außerdem typischerweise, wenn die Kreditlinie von der reinen Zinsphase (Verfügung) in die Rückzahlungsphase mit Tilgung plus Zinsen übergeht.
Was bedeutet die kombinierte Beleihungsquote (CLTV) für einen HELOC?
Die kombinierte Beleihungsquote vergleicht alle durch Ihre Immobilie besicherten Darlehen, einschließlich Ihrer Hypothek und des neuen HELOC, mit dem Wert der Immobilie. Kreditgeber begrenzen die CLTV auf eine maximale Prozentzahl, sodass Ihr verfügbarer HELOC-Kredit ungefähr dem Immobilienwert mal dieser Obergrenze abzüglich Ihres bestehenden Hypothekensaldos entspricht.
Was passiert mit einem HELOC, wenn ich mein Haus verkaufe?
Ein HELOC ist durch Ihre Immobilie besichert, daher muss er beim Verkauf in der Regel zum Abschluss abgelöst werden, üblicherweise aus dem Verkaufserlös. Ein etwaiger Restsaldo verringert den Betrag, den Sie nach Begleichung der Hypothek und anderer Pfandrechte ausgezahlt bekommen.
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